你们好，最近小艾特发现有诸多的小伙伴们对于房地产走势，房地产投资分析这个问题都颇为感兴趣的，今天小活为大家梳理了下，一起往下看看吧。

1、 房地产投资分析方法-销售比较法

2、 将目标物业的单价与市场上的可比物业进行对比非常简单，但要求市场上有足够多的可比物业。同时需要考虑房产的不可移动性和唯一性，客户的偏好，房地产市场无法实现完全竞争。

3、 房地产投资分析方法-总租金乘数法

4、 公式：总租金乘数=投资价值/第一年潜在租金收入。

5、 投资者可以对比目标物业的总租金乘数与自己的要求，也可以对比不同的物业，选择较小的一个。这种方法没有考虑空置和拖欠租金的损失，以及运营费用、融资和税收的影响。

6、 房地产投资分析方法-直接资本化方法

7、 公式：总资本化率=第一年净营业收入/投资价值。

8、 净营业收入是指扣除空置损失和拖欠租金以及营业费用后的实际收入。对于住宅来说，运营费用通常是中介费用。与总租金乘数法相比，该方法考虑了空置和未付租金的损失以及运营费用，但也忽略了融资和税收的影响。

9、 房地产投资分析方法-原始权益法税前回报

10、 公式：原始权益回报率=第一年税前现金收入/初始投资。

11、 初期投资是指总投资中扣除贷款部分后的自筹资金。对于大多数投资者来说，存在融资问题。该方法考虑了融资的影响，比以往的方法更加完善。

12、 房地产投资分析方法-租金回报分析方法

13、 公式：(每月税后租金-每月物业管理费)12/购房总价。

14、 用这种方法计算出来的比率越大，投资就越值得。

15、 优点：考虑到房租、房价以及两者的相对关系，是一种简单的选择房产的方法。

16、 缺点：没有考虑所有的投入产出，没有考虑资金的时间成本，不能作为投资分析的综合依据。无法为按揭付款提供具体分析。

17、 房地产投资分析方法-租金收益率法

18、 公式：(税后月租-月房贷还款)12/(首付期房贷还款)

19、 优点：综合考虑租金、价格和前期主要投资，比租金返还法适用范围更广，可以估算资金回收期的长短。

20、 弊病：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。

21、 IRR法(内部收益率法)

22、 房产投资公式为：IRR=累计总收益/累计总投入

23、 优点：IRR法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。IRR收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而IRR则是按复利计算。

24、 不过，通过计算IRR判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来。而未来租金的涨跌是个未知数。惟有一点是可以确定的：市场的未来是不确定的，有升值的可能，也有贬值的可能，

25、 只是看升值、贬值哪种可能性大了。所以还要进行投资敏感性决策分析。

26、 作为投资行为，投资者关注的是收益与风险，通过对IRR的分析发现相关性最高的是房价、租金以及能否迅速出租。由于房价是已知的，于是能否准确预告租金水平及选择投资项目便成为投资成败的关键。

以上就是房地产投资分析这篇文章的一些介绍，希望对大家有所帮助。